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济南高科技工业园开发建设有限公司与倪永平、苏霄林房屋租赁合同

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2012)民抗字第71号

抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人):济南高科技工业园开发建设有限公司

法定代表人:孟怀远,总经理。

委托代理人:曹向军,山东舜翔律师事务所律师。

被申诉人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):倪永平,男,1950年1月27日生,汉族,青岛市委党校退休人员。。

委托代理人:郭阳,北京市文泽律师事务所律师。

委托代理人:沈常勇,北京市东元律师事务所律师。

被申诉人(一审第三人、二审被上诉人):苏霄林,男,1966年10月15日生,汉族,济南金色时代圣淘沙娱乐有限公司经理。

申诉人济南高科技工业园开发建设有限公司(以下简称高科技公司)因与被申诉人倪永平、苏霄林房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2010)鲁民再字第37号民事判决,向检察机关申诉。最高人民检察院于2012年6月11日做出高检民抗(2012)30号民事抗诉书,向本院提起抗诉。本院做出(2012)民抗字第71号民事裁定,对本案提起再审。本院依法组成合议庭,于2012年12月13日公开开庭审理了本案,最高人民检察院指派检察员王天颖、书记员王柳玉出席法庭,高科技公司的法定代表人孟怀远、委托代理人曹向军,倪永平的委托代理人郭阳、沈常勇到庭参加诉讼。苏霄林经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

山东省济南市中级人民法院一审查明,涉案房屋位于山东省济南市花园路170号科技经贸大厦(后更名为银储大厦 )的地下一层、地上一、二层。系山东华岳经济建设总公司与高科技公司联建。房屋设计中含消防系统设计。该楼于1994年8月前竣工。高科技公司于1998年通过山东省济南市历下区人民法院强制执行取得涉案房屋《房屋所有权证》后,曾将该房屋出租。

2002年4月1日,高科技公司(甲方)与倪永平(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。合同内容除有关房屋租赁范围、租赁期限、租金标准与交付原则等约定外,其第四条第二款关于乙方责任的第5项还约定,倪永平自行全权负责承租场所内的消防整修及验收,并负责防火、治安、环卫等物业管理工作及费用。租赁期间发生意外事故,由倪永平负责承担赔偿责任。其第五条约定,在租赁期间,倪永平应负责与消防、当地公安交警、治安等部门协调处理防火、防盗、经营治安、环境卫生等工作,高科技公司协助管理。其第六条违约责任约定, 1、本合同生效后,如果高科技公司转让或出现产权纠纷或再出租倪永平租赁的房屋,造成倪永平停止经营,视高科技公司违约,一次性向倪永平支付违约金200万元人民币(自违约之日起30日内付清)。2、本合同生效后,如倪永平违约,高科技公司有权立即终止合同,停止其经营,倪永平新装修、装饰等经济损失自负,并保证装修装饰的完整性,并一次性向高科技公司支付违约金200万元人民币(自违约之日起30日内付清)”。同日,倪永平即与该房屋原承租人济南四特煨汤有限公司的代表曹国荣就租赁房屋物品及所涉及的工商注册、消防、卫生、烟草等有关申报材料进行了清点交接。

2002年4月4日,倪永平以济南圣陶沙茶艺娱乐有限公司(以下简称茶艺公司)名义,向高科技公司交纳了2002年4、5两个月的租金12.5万元。此后直到2003年3月1日,倪永平未再交纳房租。

2003年3月1日,高科技公司作为甲方,与倪永平、苏霄林作为乙方又签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)。约定:本补充协议签字之日,倪永平、苏霄林先缴纳2003年3月、4月的房租12.5万元,从2003年4月25日起,倪永平、苏霄林缴纳租金的原则与标准,每年、每次提前预交三个月的租金;2002年7月至2003年2月的租金免交;倪永平、苏宵林仍自行全权负责消防的整修及验收,高科技公司予以协助,倪永平、苏霄林不得以消防问题作为不履行合同、不交房租的理由,苏霄林同时承担2002年4月1日由高科技公司、倪永平签订的租赁合同中乙方的全部责任和义务。还约定,其他未尽事宜仍按租赁合同的各项条款执行。

补充协议签订后,倪永平一方于2003年3月2日向高科技公司交纳了2003年3月1日至2003年4月30日2个月房租12.5万元。

一审另查明,1999年1月15日,涉案房屋原承租人山东银储实业公司曾就涉案房屋的消防申请临时检验。因消防给水灭火系统不符合要求未能通过检验。倪永平承租该房后,以茶艺公司的名义申请消防检查。2002年10月16日,济南市公安局消防分局出具审核意见,认为装修改造消防设计基本符合防火要求,但存在装修木基座及木造型均应进行防火处理、楼梯间应为封闭楼梯间加乙级防火门、原有房间门应封堵或改为乙级防火门等多项应予消防整改的问题,要求倪永平于工程竣工后通知公安局验收。2002年12月20日,博山水泵给水设备厂就其为涉案房屋供应的消防供水设备出具的《水泵设备调试报告单》中“设备总体运行结果”项载明:“我厂供应的消防水泵及电控柜,经安装、调试,主备泵运转及切换功能等各项技术指标均达到设计检测要求”。2003年1月14日,济南市公安局消防分局又对倪永平进行消防验收,因前一次验收提出的应予整改项目未全部整改,加之每层需设层显及声光报警器、消防控制室控制柜需进行维修恢复原有功能等问题,该消防分局出具了要求其把以上问题整改完毕后,再报请复验的意见。被验收单位也在该次《验收记录》的“建设单位意见”栏填写了“按以上意见整改,倪永平(签字),2003.1.14”等文字。2003年7月10日,高科技公司因倪永平将租赁场所经营项目改为迪厅、夜总会,向其发出《通知》,要求其按消防法和《公共娱乐场所消防管理规定》,报消防部门审批。倪永平一方签收该通知并出具《承诺书》。

2005年4月10日,济南市公安局消防分局向高科技公司出具《建筑工程消防验收意见书》,认定涉案房屋的装修改造工程验收时消防方面合格。

一审还查明,按照租赁合同约定,倪永平、苏霄林欠高科技公司2003年12月房屋租金14375元,欠2004年1月至3月房屋租金193125元〔750000x(1+3%)÷12x3〕,欠2004年4月1日至6月25日房屋租金187474元〔750000x(1+3%)x(1+3%)÷365x86〕。

2004年2月16日,高科技公司以倪永平、苏霄林违约不付租金为由,向山东省济南市历下区人民法院提起诉讼,该院受理后,倪永平不予应诉,而于同年的3月12日向济南市中级人民法院起诉,要求确认合同中关于消防条款的约定无效、终止租赁关系、高科技公司赔偿经济损失4210761元。该院将高科技公司的起诉提审作并案处理。高科技公司提起反诉,请求判令倪永平、苏霄林支付所欠房租143125元,承担违约责任,赔偿80 万元损失;终止合同,倪永平、苏霄林腾房恢复原状并支付自2004年3月1日至其腾房交接之日的租金等。该院将苏霄林列为第三人。苏霄林称,同意倪永平的请求。庭审中,苏霄林同意倪永平主张全部权利。


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